房屋买卖合同纠纷诉讼全攻略--程序篇

苏丽华

律师

房屋买卖合同纠纷诉讼全攻略。从程序和实体两部分来进行介绍。

首先说程序部分。

1、如何确定管辖法院？

政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规定，由不动产所在地法院管辖。

一般房屋买卖合同纠纷适用一般地域管辖规定，由被告地或合同履行地法院管辖。

2、不动产所在地如何确定？

不动产已登记的以不动产登记簿记载的所在地为准。

不动产未登记的，以不动产实际所在地为准。

3、房屋买卖合同无效，管辖条款的效力问题。

管辖条款具有独立性。合同无效，不影响合同中选择管辖法院条款的效力。

4、共有房屋买卖，如何列名当事人？

全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字，或者有代理人进行签字的。全体共有人均应作为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼。

部分共有人以自己的名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，其他共有人可不列为第三人参与诉讼。如果买受人诉请继续履行合同的，其他共有人应列为第三人参与诉讼。

5、连环交易，买受人从开发商处购买，未办理登记，又将房屋转卖第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理登记？

最便捷和便利的诉讼，第三人应起诉买受人，确认房屋买卖合同的效力。同时将开发商列为当事人，诉请其配合将登记变更至买受人名下。再要求买受人将房屋变更登记至自己名下。

6、开发商未取得商品房预售许可证的，预售合同的效力？

开发商未取得商品房预售许可证的，可以诉请预售合同无效。但是在起诉前取得商品售许可证的，认定合同有效。

7、当事人能否以商品房预售合同未办理登记备案手续为由，诉请确认合同无效？

不予支持。未办理登记备案手续的，尽快办理。但不能诉请合同无效。

8、商品房买卖合同被确认无效后，致使贷款目的丧失，是否可以解除贷款？

可以。

9、诉请办理变更登记，是否适用诉讼时效？

房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。

10、诉请解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？

仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费。既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外案件收取。

11、诉请确认房屋买卖合同效力，诉讼费如何收取？

依据房屋价值，按照财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力以后，当事人就涉案房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。

12、房屋买卖合同中，当事人诉请履行不动产的变更登记，诉讼费如何收取？

诉争合同或房产已经生效裁判确认，只是未办理不动产登记，当事人诉请变更登记的，按件收取诉讼费。

诉争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，按照房屋价值所涉财产收取费用。